바뀌는 청약제도

수도권에서 천정부지 치솟는 기성아파트보다 분양아파트로 투자나 내 집 마련에 나서는 수요자들이 많습니다. 

분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 주변 시세보다 싼 아파트가 분양시장에 나오면서 너나 나나 할 것 없이 청약통장을 꺼내든 것입니다. 

최근 3~4년 사이 서울에서 공급된 신규 분양 단지는 대부분 1순위에서 마감됐습니다. 인접한 수도권 택지지구에서는 세 자리 수 청약경쟁률까지 나오는 등 청약 광풍이 불었습니다.

수도권 내 지역 중 대부분이 입주때까지 전매를 할 수 없고 9억원이 넘는 아파트의 중도금 대출도 쉽지 않은 상황에서도 분양시장으로 청약통장이 몰리는 이유는 시세차익 때문입니다.

리얼투데이가 금융결제원의 자료를 토대로 지난 2014년 이후 서울 아파트가격 연간 상승률과 1순위 평균 청약경쟁률을 분석해 본 결과에 따르면 시세가 본격 상승한 2015년 이후 청약경쟁률은 두 자리 수 이상을 꾸준히 유지하고 있습니다. 

2014년(4.89대 1) 이후 평균 청약 경쟁률은 ▲2015년 13.50대 1 ▲2016년 21.91대 1 ▲2017년 12.76대 1로 집계됐으며, 올해(1~9월)는 27.62대 1로 조사됐습니다. 

특히 서울의 경우 공급되는 물량 중 상당수가 재건축·재개발사업장의 일반 분양분으로, 총 세대수에 비해 적은 물량이 시장에 나오는 만큼 청약가점이 높은 세대주가 아닌 이상 언감생심 당첨 기대도 못하는 실정입니다. 

하지만 무주택자라면 희망을 가져도 좋겠다. 이르면 이달 말부터 청약제도가 바뀔 예정이기 때문입니다. 무주택자와 실수요자들을 위한 청약제도와 전매제한 등을 개편안의 주요 골자입니다. 

우선 규제지역에서 무주택자의 범위를 더욱 좁혔습니다. 집을 소유하지 않아도 분양권, 입주권을 갖고 있다면 유주택자로 간주돼 가점제 대상에서 제외됐습니다. 

분양권이나 입주권을 소유하지 않은 진성 무주택자가 청약제도에서 우위를 점했다고 볼 수 있습니다. 

추첨제 비율도 무주택자 위주로 변경했습니다. 현재 민영주택의 추첨제 비율은 투기과열지구에서는 전용 85㎡ 초과 물량의 50%, 청약조정지역(청약과열지역)에서는 85㎡ 이하 25%, 85㎡ 초과 70% 입니다. 

추첨제는 말 그대로 1순위 안에서 추첨으로 당첨자를 가리기 때문에 무주택자와 1주택자들이 경쟁을 해야 했습니다. 

하지만 앞으로는 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급해야 합니다. 1순위 요건을 갖춘 무주택자의 기회가 훨씬 많아진 셈입니다. 

분양 받은 아파트를 일정기간 동안 사고 팔지 못하도록 하는 전매제한도 보다 강력해집니다. 9·13대책 발표 후 나온 주택법 시행령 개정안에 따르면 공공택지는 분양가에 따라 전매제한이 3년에서 최대 8년까지 늘어납니다. 분양가가 주변시세와 비슷할 수록 전매제한 기간이 짧고, 분양가가 주변시세보다 낮을 수록 전매제한 기간은 길어집니다. 

또 수도권 민간택지에 대한 전매제한 기간이 늘어나는 점도 주의해야 할 부분이다. 분양가상한제 적용주택 전매제한기간이 투기과열지구의 경우 분양가격이 인근지역 주택 매매가의 70% 이상이면 3년, 미만이면 4년이다. 이외 지역은 분양가격이 인근지역 매매가의 100%이상 1년, 6개월 85%이상~100%미만 2년, 70%이상~85%미만 3년, 70%미만은 4년으로 세분화됐습니다. 

무주택자는 수도권 공공택지, 인(in) 서울 분양단지 노려볼만 

바뀌는 청약제도에서 가장 불리해 진 것은 중대형으로 갈아타기를 준비 중인 1주택자 입니다. 지금까지는 운이 좋다면 전용 85㎡ 초과 새 아파트를 가질 수 있었지만, 추첨제 물량 중 상당수가 무주택자에게 배정되면서 1주택자는 운신의 폭은 좁아졌습니다. 

1주택자들의 새 아파트에 당첨 확률은 낮아지지만 그렇다고 기회가 전혀 없는 것은 아닙니다. 1주택자의 경우 무주택자 우선 공급 이외에 잔여물량에서 기존주택 처분 조건으로 청약, 당첨이 가능합니다. 

또 무주택자가 첫 집 장만으로 전용 85㎡ 초과 새 아파트를 분양 받기에는 보유자금이 부족해 생각보다 대형 아파트에서 경쟁이 덜할 수 있다는 점도 염두에 두면 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 

주택업계 전문가들은 청약제도 및 전매제한이 부동산 시장 상황에 따라 유동적으로 변할 수 있기 때문에 당첨가능성이 낮아진 1주택자라도 청약통장을 없애지 말고 보유하고 있는 것이 좋다고 말합니다. 

무주택자라면 당첨의 문이 이전보다 열린 만큼 내 집 마련의 꿈을 이룰 가능성이 높아졌습니다.

다만 신혼부부 특별공급의 경우 신혼기간에 집을 소유한 적이 있었다면 신혼부부 특별공급을 받을 수 없습니다. 

또한 가점이 상대적으로 낮은 젊은 세대주라면 1주택자와 마찬가지로 전용 85㎡ 초과 분을 적극적으로 공략할 필요가 있습니다. 중대형 아파트는 분양가부담으로 실질적으로 청약 경쟁이 덜 할 수 있기 때문입니다. 

아울러 청약을 계획 중이라면 지역우선공급제가 공공택지 규모에 따라 다르기 때문에 청약에 앞서 이 점도 확인해두면 좋습니다.